قوانین تمدید قرارداد اجاره و نکات حقوقی

در دنیای امروزی به ‌ویژه در کلان شهرها و شهرهای بزرگ که جمعیت زیادی زندگی و کار می‌کنند اجاره نشینی امری بدیهی است. بنابراین آگاهی از جزئیات متن تمدید قرارداد اجاره و قوانین تمدید قرارداد اجاره قبل از تنظیم متن قرارداد اجاره امری ضروری است. از این رو در این مطلب به بررسی تمدید قرارداد اجاره و مسائل مربوط به آن می‌پردازیم.

پس در ادامه همراه ما باشید تا از شرایط و قوانین تمدید قرارداد اجاره آشنا شوید و بتوانید بهترین شرایط را برای خود فراهم آورید. درنظر داشته باشید گرفتن وکیل ملکی  بسیار باصرفه‌تر از اتلاف وقت و هزینه مستمر و بدون نتیجه است. گرفتن مشاوره از یک وکیل ملکی مجرب که در گروه حقوقی کیا وکیل به صورت رایگان ارائه می شود، می تواند شما را از مشکلات عدیده ای حفظ نماید.

مسائل مربوط و قوانین تمدید قرارداد اجاره

نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره‌نشینی در شرایط عادی با رضایت دو طرف قرارداد و با فراهم آوری شرایط کلی درستی قراردادها صورت می‌پذیرد. در بعضی مواقع که شرایط خاصی وجود دارد تمدید خودکار و اجباری صورت می‌گیرد.

زمانی که اصطلاح تمدید قرارداد در حقوق به کار برده می‌شود به معنی ادامه دادن به قرارداد مورد نظر و رابطه حقوقی بین طرفین پس از پایان مدت قراردادی است که برای مدت معینی تنظیم شده بود، بدون اینکه نیاز به انعقاد قرارداد جدید بین آنها باشد.

یکی از قراردادهایی که بیش از دیگر انواع آن مورد تمدید قرار می‌گیرد، قرارداد اجاره است. این نوع قرارداد هم مانند بسیاری دیگر از قراردادها با رضایت و توافق دو طرف معامله انجام می‌شود. البته برخی مواقع هم تمدید بدون نیاز به توافق دو طرف و تنها با حکم قانون انجام می‌شود که به آن تمدید خودکار یا اجباری می‌گویند.

این نوع از تمدید قرارداد دارای شرایطی متفاوتی از لحاظ نحوه انجام، هزینه و غیره نسبت به نوع عادی است. بنابراین در ادامه به توضیح هر یک از قراردادهای تمدید اجاره اختیاری و اجباری به تفکیک می‌پردازیم.

نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره

متن قرارداد اجاره‌ای که به پایان رسیده است به شرح زیر است:

«با توجه به پایان یافتن مدت قرارداد اجاره شماره…… مورخ…… و نظر به توافقات صورت گرفته میان طرفین، قرارداد اجاره مزبور، میان موجر…. و مستأجر…..، به‌مدت…… از تاریخ…… لغایت….. تمدید می‌گردد. تمامی مفاد و شروط قرارداد شماره…… نسبت به این قرارداد نیز معتبر بوده و صرفاً مبلغ ودیعه از…… به……. و مبلغ اجاره‌بها از…… به…… تغییر می‌یابد.

شرایط تمدید اختیاری قرارداد اجاره 1401

 تمدید قرارداد اختیاری اجاره 1401 در حالت اختیاری بین مستأجر و موجر و با توافق آنها صورت می‌پذیرد. از آنجایی که این قرارداد دوطرفه است لازم است شرایط صحت قرارداد را داشته باشد. در ادامه به شرح شرایط تمدید قرارداد اجاره در حالت اختیاری می‌پردازیم که شامل موارد زیر است:

1. قصد و رضایت دو طرف: همانطور که پیش‌تر هم اشاره شد این نوع قرارداد باید با قصد و رضایت طرفین انجام شود. بنابراین در صورتی که یکی از طرفین قصد یا رضایت نداشته باشد مثلاً مست باشد یا اکراه در معامله داشته باشد، انعقاد قرارداد درست نخواهد بود.
2. اهلیت طرفین: دومین شرط انعقاد این قرارداد اهلیت داشتن طرفین است. بنابراین در صورتی که یکی از طرفین در هنگام تمدید قرارداد مجنون یا سفیه باشند، امکان انعقاد قرارداد تمدید وجود ندارد.

3. موضوع مشخص: این قرارداد هم مانند قراردادهای دیگر به معنی توافق دو طرف معامله است بنابراین لازم است دارای موضوعی مشخص و معین باشد. در این نوع، موضوع و متن همان تمدید قرارداد اجاره قبلی است تنها شماره و تاریخ انعقاد قرارداد که تصمیم دارند آن را تمدید کنند تغییر می‌کند.
4. جهت مشروع: جهت در اینجا به معنی هدف اصلی دو طرف از عقد قرارداد است که حتماً باید قانونی و مشروع باشد. برای مثال در صورتی که قرارداد با این نیت منعقد شود که مستأجر در محل اجاره شده قمارخانه راه اندازی کند، این تمدید درست نخواهد بود.

شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره 1401

تمدید اجباری این نوع قرارداد در قانون کشور ایران در دو مورد تعیین شده است: 1. تمدید اجاره‌های تجاری مصوب سال پنجاه و شش 2. تمدید اجاره مسکونی در زمان کرونا

در این نوع قرارداد، تمدید بدون نیاز به رضایت موجر و تنها با حکم قانون صورت می‌پذیرد. بنابراین لازم به ذکر است درست است که رضایت موجر در اینجا لازم نیست، اما دیگر شرایط باید مهیا باشد تا قرارداد تمدید شود. علاوه بر شرایط گفته شده، شرایط دیگری هم وجود دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم.

شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره مصوب قانون پنجاه و شش

برای اینکه قراردادهای اجاره شامل این قانون شود و با حکم قانون و بدون رضایت موجر تمدید گردد، نیازمند دارا بودن شرایطی به شرح زیر است:

• محل اجاره شده ملک تجاری باشد.
• عقد قرارداد بین سال‌های 56 تا 76 انجام شده باشد.
• مستأجر مرتکب تخلفاتی که در قانون پنجاه و شش وجود دارد مثل انتقال اجاره به فردی دیگر یا تغییر شغل نشده باشد.

شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره در زمان کرونا

در شرایط کرونایی به‌منظور حمایت از مستأجران با اعلام ستاد ملی کرونا قراردادهای اجاره 1401 در صورت دارا بودن شرایطی در زمان شیوع کرونا در کشور تمدید شدند. این شرایط به‌ترتیب زیر است:

• محل اجاره شده مسکونی باشد.
• قرارداد اجاره به‌مدت 3 ماه بعد از پایان شیوع کرونا تمدید می‌شود.
• مستأجر تخلفی در انجام وظایف قانونی خود مرتکب نشده باشد؛ موجر، ملک را برای نیاز شخصی نخواهد یا به شخص دیگری انتقال نداده باشد و یا تصمیم به ساخت ساختمان جدید نداشته باشد و مستأجر هم با مقدار اجاره‌بهای گفته شده از طرف دولت برای قرارداد تمدید موافق باشد.

نحوه نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره

در صورت دارا بودن شرایط تمدید، طرفین می‌توانند نسبت به نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره اقدام نمایند. بنابراین ممکن است سؤالی که پیش می‌آید این باشد که نحوه انجام این کار چگونه است؟ به همین منظور قصد داریم به توضیح شرایط این نوع قرارداد در ادامه بپردازیم:

• از لحاظ تئوری حقوقی در صورتی که طرفین توافق داشته باشند مانعی برای تنظیم قرارداد تمدید اجاره حتی به شکل شفاهی وجود ندارد، اما از آنجایی که اثبات توافقات شفاهی بین طرفین بسیار سخت است از لحاظ عملی لازم است حتماً یک متن قرارداد کتبی برای تمدید اجاره بین دو طرف تنظیم شود.
• از متداول‌ترین روش‌ها برای تمدید قرارداد در کشور ما مراجعه به دفاتر املاکی است. بنابراین افراد در این روش با در دست داشتن مدارک هویتی و قرارداد اجاره و حضور در بنگاه املاک، نزد مسئول دفتر میروند و او قرارداد تمدید را تنظیم می‌کند.

در این روش به طرفین قرارداد توصیه می‌شود حتماً به دفاتر دارای مجوز بروند و کد رهگیری بنگاه املاک دریافت کنند.

• برای این کار روش دیگری هم وجود دارد که لازم نیست به بنگاه املاک مراجعه کنید. بلکه طرفین می‌توانند بین خود متن اجاره‌نامه را تمدید کنند. به این صورت که شرایط تمدید قرارداد اجاره در پشت آن وجود دارد و قسمتی هم برای امضای دو طرف وجود دارد.

مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره

در صورت وجود تمام شرایطی که قبل‌تر ذکر شده برای تمدید قرارداد مدارکی لازم است که در اینجا به ذکر آنها می‌پردازیم:

• اصل کارت ملی دو طرف
• اصل شناسنامه دو طرف
• اصل سند ملکی مالک
• اصل قرارداد اجاره
• در صورتی این قرارداد توسط وکیل انجام شود، اصل وکالت‌نامه وکیل هم مورد نیاز است.

هزینه تمدید قرارداد اجاره

زمانی که افراد برای عقد قرارداد به مراجع قانونی مراجعه می‌کنند و می‌خواهند قراردادهایی مانند صلح اموال، مبایعه‌نامه ماشین، قولنامه خانه و تمدید قرارداد اجاره تنظیم کنند لازم است برای این کار مبلغی بپردازند. برای تمدید قرارداد و هزینه‌های مربوط به آن شرایطی وجود دارد که در ادامه بررسی می‌کنیم:

• همانطور جلوتر گفته شد این قرارداد بدون مراجعه به بنگاه املاکی و فقط توسط دو طرف قابل انجام است. در این حالت لازم نیست هزینه‌ای انجام شود.
• در صورتی که برای تمدید قرارداد به بنگاه مراجعه شود لازم است هم مالک و هم مستأجر حق کمیسیون املاکی‌ها را پرداخت کنند. در این حالت می‌توان هزینه حق کمیسیون را از طریق فرمول زیر حسب و پرداخت کرد:
• این مبلغ نسبت به مقدار هزینه رهن و اجاره که در قرارداد تمدید ذکر شده محاسبه می‌شود. به این صورت که کمیسیون نیم درصد مبلغ رهن و یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه است.
• در قدم دوم یک دهم حق کمیسیون مشمول 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده می‌شود که همان مبلغ نهایی حق کمیسیون املاک است.

سامانه تمدید قرارداد اجاره آنلاین

از آنجایی که اینترنت و دنیای مجازی همه چیز را دگرگون کرده است، امور مربوط به اجاره و تمدید آن هم از این قاعده مستثنا نیست. طی سال‌های اخیر که مفهوم دولت الکترونیک در بسیاری از زمینه‌ها مطرح شده بسیاری از خدمات بخش‌های خصوصی و دولتی که در گذشته به‌صورت حضوری انجام می‌شود هم اکنون به‌صورت مجازی قابل انجام است.

بنابراین در مورد تمدید قرارداد هم این سؤال پیش می‌آید که آیا سایت خاصی برای انجام این قبیل خدمات وجود دارد؟ در اینجا باید گفت چنین سامانه‌ای از سوی دولت راه اندازی نشده که بتوان این خدمات را انجام داد، اما دفاتر مجاز املاک می‌توانند قراردادهای اجاره و تمدید آن بین افراد را در سامانه مخصوص به این کار ثبت کنند و برای آنها کد رهگیری املاک دریافت کنند.

سامانه ذکر شده، سامانه ایران املاک به آدرس اینترنتی iranamlaak.ir است که هم اکنون در حال خدمات‌رسانی به متقاضیان است. در اینجا نکته‌ای وجود درد که تنها املاک دارای مجوز می‌توانند در این سامانه قرارداد تمدید اجاره را ثبت کنند، اما در صورتی که اشخاصی که قرارداد آنها در این سامانه ثبت شده است و آنها دارای کد رهگیری املاک هستند می‌توانند با مراجعه به سایت مذکور نسبت به استعلام کد رهگیری اقدام کنند.

آیا تمدید قرارداد اجاره بدون حضور در بنگاه قابل انجام است؟

در قسمت قبل نحوه تمدید قرارداد از طریق سامانه ایران املاک را توضیح دادیم. حال می‌خواهیم بدانیم آیا می‌توان بدون حضور در املاک قرارداد را تمدید کرد یا خیر؟ پیش‌تر توضیح دادیم که راه‌های مختلفی برای تمدید قرارداد وجود دارد که از جمله آنها تمدید قرارداد بین دو طرف و بدون حضور در بنگاه است. طوری که افراد می‌توانند به‌صورت دست‌نویس و پشت‌نویسی شده قراردادشان را تمدید کنند.

البته به‌دلیل مسائل قانونی و برای پیشگیری از مشکلات توصیه می‌شود قرارداد تمدید اجاره در دفاتر املاک رسمی انجام شود.با این وجود همانطور که گفته شد الزام قانونی برای رفتن به بنگاه املاک و تمدید قرارداد وجود ندارد.

لازم به یادآوری است برای برخی تسهیلات دولتی مسکن و برخورداری از تسهیلات مربوط به آن داشتن کد رهگیری الزامی است که فقط از طریق تمدید قرارداد و تنظیم آن توسط بنگاه‌های املاکی قابل دریافت است. برای مثال ثبت نام وام ودیعه مسکن مستأجران از جمله تسهیلاتی است که به کد رهگیری نیاز دارد.

نتیجه‌گیری

از آنجایی که در کلان شهرها اجاره نشینی امری بسیار بدیهی است و بسیاری از افراد چه در بخش مسکونی و چه در بخش تجاری اجاره نشین هستند و تمدید اجاره هم موضوعی مهم است در این مطلب به بررسی شرایط و نحوه تمدید قرارداد اجاره و تمام جوانب آن پرداختیم.