ممکن است تاکنون کلمه فک رهن را در جمع‌های خانوادگی، بین دوستان و یا جاهای دیگر شنیده باشید، اما فک رهن چیست؟ با انواع آن آشنایی دارید؟ در برخی از مواقع ممکن است معاملات دردسرهای حقوقی داشته باشند. بدین صورت که احتمال دارد به‌وسیله قولنامه ملکی به چند نفر فروخته شوند. به همین علت بهتر است قبل از انجام هر معامله‌ای اطلاعات موردنیاز را کسب کرده و با وکیل مجرب مشورت کنید.
عناوین مهم
فک رهن چیست؟
از لحاظ قانونی به خارج کردن ملک از حالت رهن که به صورت وثیقه در رهن سازمانی مانند بانک قرار می‌گیرد، فک رهن گفته می‌شود. به عبارت دیگر فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به صورت وثیقه در بانک قرار دارد. درواقع برای خرید یا فروش ملک باید ابتدا آن را از رهن خارج کرده و فک رهن کنید. این کار به صورت‌های زیر امکان‌پذیر است:
- بعد از تسویه بدهی توسط فرد بدهکار
- گذشتن شخصی که ملک را گرو گرفته از طلب خود
- انصراف شخص وام دهنده از گروگیری ملک
- از بین رفتن مال مرهونه (مال در گرو)
انواع دعوای فک رهن چیست؟
در قسمت قبل سعی کردیم در ابتدا سوال فک رهن چیست؟ را به شما پاسخ دهیم، اما آیا با انواع دعوی فک رهن آشنایی دارید؟ در قانون معمولا دعوای فک رهن به دو شکل الزام به تنظیم سند رسمی و مستقل مطرح می‌شود که شامل موارد زیر است:
آشنایی با دعوای فک رهن مستقل
در این مورد، شخص رهن‌دهنده مال خود را به صورت گرو در اختیار شخص ثالثی مانند بانک قرار می‌دهد و متعهد می‌شود تا هنگام پرداخت بدهی، مال در گرو بانک بماند. درصورتی که فرد به صورت کامل بدهی را پرداخت کند، اما فک رهن انجام نشود، شحص توانایی مطرح دعوای الزام به فک رهن را دارد. همچنین می‌تواند برای دریافت خسارت قراردادی و قانونی و همچنین اجرت‌المثل ایام عدم فک رهن درخواست دهد.
آشنایی با دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
احتمال دارد سازنده ملکی قبل از فروش، وام دریافت کند و سند را در گرو بانک قرار دهد و ملک را به همراه قولنامه به خریدار بفروشد. در این صورت فروشنده باید تعهد دهد که در صورت فک رهن ملک برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند. در غیر این صورت خریدار توانایی درخواست دعوای فک رهن و الزام به سند رسمی را دارد.
انواع فک رهن را بیشتر بشناسید
به‌طورکلی برای خارج کردن ملک از حالت رهن یا فک رهن دو راه زیر وجود دارد:
سپرده‌گذاری
در این روش شخص متقاضی برای محاسبه میزان مانده بدهی باید به بانک مراجعه کند و برای خارج کردن ملک از حالت رهن باید مبلغی حدود 110 درصد مانده بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کند. توجه داشته باشید که بعد از سپرده‌گذاری باید پرداخت اقساط وام را ادامه دهد، همچنین تا اتمام اقساط امکان برداشت میلغ سپرده وجود ندارد. در طول مدتی که مبلغی به عنوان سپرده در بانک قرار می‌دهید، بانک معادل بالاترین نرخ سود را به شما می‌دهد که با استفاده از آن می‌توانید اقساط وام را پرداخت کنید.
تسویه حساب کامل
روش دیگر برای خارج کردن ملک از رهن، تسویه بدهی به صورت کامل است. به بیان دیگر اگر ملک و یا خانه شما وام دارد و تعدادی از اقساط آن پرداخت نشده، در هنگام فروش باید اقساط باقی مانده را به صورت کامل پرداخت کنید. بدین صورت که متقاضی برای تسویه کامل باید به بانک مراجعه کند و درخواست تسویه حساب بدهد، درنهایت بانک مانده را محاسبه کرده و با پرداخت آن، سند از رهن خارج می‌شود.
احتمال دارد سوال کدام روش بهتر است؟ ذهن هر شخصی را به خود مشغول کند که این موضوع کاملا به شرایط شخص بستگی دارد. به عنوان مثال اگر تعداد کمی از اقساط وام پرداخت شده و مقدار زیادی از آن باقی مانده است، روش تسویه کامل بهترین گزینه خواهد بود.
درواقع بدهی افراد به بانک از دو قسمت اصلی سود و بدهی اصلی تشکیل می‌شود که نسبت آنها برابر نیست و در ماه‌های اول قسط میزان سود پرداختی نسبت به ماه‌های دیگر بیشتر است. به بیان دیگر هرچقدر تعداد اقساط بیشتری پرداخت شود میزان سود نیز کاهش پیدا می‌کند. از آنجایی که ملاک، مبلغ اصلی بدهی است اگر اقساط کمی پرداخت شده و تعداد بیشتری از اقساط باقی مانده باشد، بهترین روش تسویه حساب کامل خواهد بود. در این صورت شخص کمتر ضرر کرده و معادل اصل بدهی را به بانک پرداخت می‌کند.
همچنین اگر تعداد زیادی از اقساط وام پرداخت شده باشد، روش سپرده‌گذاری بهتر است؛ زیرا در این صورت شخص مبلغ بسیاری را برای سود پرداخت کرده و برای تسویه باید مقدار کمی از اصل بدهی را بپردازد.
خرید خانه فک رهن نشده
مسلما تا کنون با خانه‌های به اصطلاح وام دار و یا در رهن بانک مواجه شده‌اید. در هنگام فروش این خانه‌ها معمولا قسط وام از مبلغ کلی ملک کسر شده و خریدار ملک را با مبلغی پایین‌تر و اما به همراه وام خریداری می‌کند. به عنوان مثال اگر ملکی 800 میلیون تومان ارزش داشته و 100 میلیون آن وام باشد، خریدار آن را به قیمت 700 میلیون تومان خریداری می‌کند.
توجه داشته باشید که در این موارد به علت فک رهن نشدن ملک و در گرو بانک ماندن آن، امکان به نام زدن سند وجود نداشته و تا هنگام تسویه وام، سند به نام مالکی قبلی خواهد بود. به همین دلیل این معامله با قولنامه و به صورت وکالتی انجام می‌شود و فروشنده متعهد می‌شود که پس از اتمام اقساط وام، آن را به نام خریدار بزند. برای جلوگیری از کلاهبرداری‌هایی مانند فروش ملک به چندین نفر، بهتر است قبل از خرید ملک تحقیقات لازم را انجام دهید و با وکیلی مجرب مشورت کنید.
سخن پایانی
در این مطلب سعی کردیم سوال فک رهن چیست را به شما پاسخ دهیم و انواع آن را به شما معرفی کنیم. فک رهن به معنای خارج کردن ملک از رهن ارگان‌هایی مانند بانک است. در برخی از موارد صاحب ملک از بانک وام دریافت می‌کند و سند را در گرو بانک قرار می‌دهد که اگر قصد فروش ملک را داشته باشد، باید ملک را فک رهن کند.
در غیر این صورت باید ملک را به همراه قولنامه و با کسر مبلغ وام به خریدار بفروشد و متعهد شود که پس از اتمام اقساط سند را به نام وی بزند. برای جلوگیری از انجام تقلبات و فروش ملک به چندین نفر، بهتر است قبل از خرید تحقیقات لازم را انجام دهید و با وکیلی مجرب مشورت کنید.
