وکالت در واقع نوعی قرارداد است که در آن طبق توافقات، موکل اجازه انجام امور خود را به وکیل واگذار می‌کند. ازآنجاکه وکالت از جمله عقود جایز است و با عقود لازم تفاوت دارد، طرفین می‌توانند با خواست خود و بنا بر شرایطی، این توافق را فسخ کنند. پس از اعطای وکالت، وکیل موظف است در چهارچوب قرارداد عقد شده، عمل کند. برای مشاوره وکیل ملکی کلیک کنید
عناوین مهم
وکالت فروش ملک، نوعی قرارداد بین صاحب اصلی ملک و شخصی دیگر است؛ بنابر این قرارداد، موکل اجازه دارد تا مالکیت ملک معامله شده را به نام خود انتقال دهد. نقل‌وانتقال ملکیت ملک با سند وکالتی و وکالت‌نامه، بسیار دردسرساز است. در این مقاله قصد داریم به بررسی این نوع وکالت و همچنین تمام جوانب آن بپردازیم. برای دریافت پاسخ تمامی سؤالات احتمالی خود، با ما همراه باشید.
معایب و مشکلات معاملات ملکی با وکالت‌نامه
ممکن است سؤال شما این باشد که با جود مزایای ذکر شده، چرا بسیاری از کارشناسان می‌گویند بهتر است معاملات خود را از طریق وکالت فروش ملک انجام ندهیم؟ در پاسخ باید بگوییم، این قراردادها دردسرهای مخصوص خود را دارند و ممکن است با یک اشتباه یا کوتاهی در اقدام، خسارت هنگفتی را متحمل شوید.
در ادامه به بررسی چند مورد از معایب این روش معامله می‌پردازیم.
- درصورتی‌که در قرارداد اختیار فروش ملک از فروشنده سلب نشود، فروشنده می‌تواند ملک خود را به اشخاص متعددی بفروشد و این یعنی دردسر برای خریدار.
- ممکن است مدت‌زمان اعتبار وکالت‌نامه به پایان برسد.
- در صورت فوت یا جنون یکی از طرفین، قرارداد باطل می‌شود و اگر مبایعه‌نامه، سند رسمی یا قولنامه‌ای در اختیار خریدار نباشد، مالکیت ملک در اختیار او نیست. برای مطالعه و آگاهی بیشتر می‌توانید به ماده ۶۷۸ قانون مدنی ایران مراجعه کنید.
اعطای وکالت فروش ملک چه شرایطی دارد؟
همان‌طور که گفته شد وکالت فروش ملک انواع گوناگونی من‌جمله وکالت بلاعزل دارد. ازآنجا که ثبت هرگونه قراردادی مستلزم رعایت یک سری شرایط خاص است، اعطای وکالت فروش ملک نیز مستلزم رعایت شرایطی است. از جمله مهم‌ترین این شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- طرفین این قرارداد باید شایستگی، رضایت و قصد انجام این معامله را داشته باشند.
- هدف انعقاد معامله باید مشروع باشد وگرنه معامله شکل‌گرفته باطل یا غیرنافذ است.
- فروش ملک با وکالت فروش، به معنی این نیست که موکل دیگر مالک ملک محسوب نمی‌شود، بلکه مادامی که سند قطعی، قولنامه یا مبایعه‌نامه تنظیم نشده باشد، موکل مالک اصلی ملک است.
- درصورتی‌که وکیل فاقد وکالت در توکیل باشد، واگذاری امور به شخص ثالث مجاز نیست.
- وکالت فروش ملک حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی و به شکل قانونی تنظیم شود.
- حدود اختیارات وکیل در فروش ملک، تابع مفاد قرارداد تنظیم شده است و وکیل حق عملکرد خارج از حدود اذن را ندارد.
تعیین ثمن
درصورتی‌که طی ثبت وکالت‌نامه موکل ثمن مدنظرش را تعیین کرده باشد، وکیل حق فروش ملک به کمتر از آن مبلغ را ندارد. درصورتی‌که وکیل ملک را با قیمتی بالاتر بفروشد، مابه‌التفاوت دریافتی متعلق به موکل است و وکیل حق تصرف در آن را ندارد.
موارد انحلال وکالت فروش ملک
وکالت فروش ملک به اسباب ذیل منحل خواهد شد:
- استعفای وکیل که حتماً باید با موافقت موکل همراه باشد.
- عزل وکیل توسط موکل (البته درصورتی‌که وکیل از این موضوع آگاه نباشد، بنا بر ماده 580 قانون مدنی هرگونه اقدام وکیل در حیطه موضوع وکالت، قابل‌قبول است.)
- ورشکستگی موکل
- فوت و حجر هر یک از طرفین
- انقضای مدت‌زمان وکالت‌نامه
- اقاله
- ازبین‌رفتن موضوع وکالت
مدارک لازم برای ثبت وکالت فروش ملک
برای ثبت وکالت‌نامه فروش ملک، مدارک زیر موردنیاز است:
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک
- بنچاق انتقال ملک
- سند مالکیت تک برگی یا منگوله‌دار
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی وکیل
9 نکته ضروری که طی تنظیم وکالت فروش ملک باید رعایت کنید
بخش قابل‌توجهی از شکایات مربوط به موضوع وکالت فروش ملک است. برای مثال شخصی وکالت فروش ملکی را خریداری می‌کند و بعد مدتی متوجه می‌شود که این ملک به افراد دیگری نیز فروخته شده است. برای پیشگیری از وقوع این مشکل و مشکلات متعدد دیگر، لازم است حین تنظیم وکالت‌نامه موارد زیر را رعایت کنید.
- از شروط مهم اخذ وکالت فروش ملک، این است که هیچگاه وکالت را از اشخاص ناشناس و نامعتبر خریداری نکنید. مگر اینکه در کنار دریافت وکالت فروش، قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ای نیز تنظیم کنید. در این صورت حتی اگر وکالت به هر دلیلی فسخ شود، با استناد به قولنامه یا مبایعه‌نامه می‌توانید درخواست تنظیم سند رسمی بدهید.
- از اقدامات مهمی که خریدار باید رعایت کند، این است که سریعاً پس از دریافت وکالت، اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی را انجام دهد. این امر موجب می‌شود در صورت فوت یا جنون موکل، مالکیت از او سلب نشود.
- پس از اعطای وکالت فروش ملک به خریدار، اختیار فروش ملک توسط موکل (مالک اصلی)، نفی نمی‌شود؛ بنابراین ممکن است فروشنده ملک خود را به اشخاص متعددی بفروشد. برای پیشگیری از این موضوع اختیار فروش ملک توسط موکل را در قرارداد اسقاط کنید.
- پیش از تنظیم قرارداد در دفتر ثبت‌اسناد، اعتبار دفترخانه‌ای که سند تنظیم کرده است را به‌صورت کتبی استعلام بگیرید.
- برای پیشگیری از سوء استفاده‌های احتمالی، همواره وکالت‌نامه و مبایعه‌نامه را همراه یکدیگر در معاملات درگیر کنید. این دو سند را مانند دو عضو جدایی‌ناپذیر در نظر بگیرید.
- بهتر است وارد معاملاتی که تعداد زیادی موکل مانند شرکا و وراث دارد نشوید.
- درصورتی‌که به‌عنوان وکیل یا موکل، وارد معامله وکالتی شدید، حتماً وکالت‌نامه اصلی را پیش از تصمیم نهایی دقیق و بادقت مطالعه کنید. حتی از یک خط متن قرارداد هم غافل نشوید.
- حین ثبت وکالت‌نامه حتماً به‌صورت شفاف و مشخص ذکر کنید، موکل (فروشنده) هیچ‌گونه حق دخالتی در امور ملک نخواهد داشت.
- به علت فسخ وکالت در صورت فوت یکی از طرفین، بهتر است برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، هنگام تنظیم وکالت‌نامه عبارت ” وکیل در حیات و وصی در ممات” به کار برده شود.
نمونه وکالت‌نامه فروش ملک
پس از ارائه توضیحات مربوط به وکالت فروش ملک، نیاز است نمونه‌ای از متن وکالت فروش را بررسی کنیم. متن زیر یک نمونه از این قرارداد است:
شیوه پرداخت هزینه‌های ثبت وکالت
بنا بر ماده 675 قانون مدنی، پرداخت تمامی هزینه‌های مربوط به اعطای وکالت فروش ملک بر عهده موکل (فروشنده) است. پرداخت تمامی هزینه‌ها من‌جمله هزینه ایاب ذهاب، هزینه تنظیم سند، هزینه‌های مربوط به دفترخانه و موارد دیگر، بر عهده موکل است؛ بنابراین درصورتی‌که وکیل این هزینه‌ها را پرداخت کرده باشد، می‌تواند تمام مبلغ پرداخت شده را از موکل بگیرد، مگر اینکه در قرارداد شرایط دیگری برای پرداخت این هزینه‌ها در نظر گرفته شده باشد.
حق‌الوکاله وکیل در اعطای وکالت فروش ملک بلاعزل تابع مفاد وکالت‌نامه است. اگر درباره این موضوع در وکالت‌نامه موردی تصریح نشده باشد، حق‌الوکاله وکیل تابع عرف و عادت خواهد بود. درصورتی‌که عادت مسلمی نباشد، وکیل مستحق دریافت اجرت‌المثل است. درصورتی‌که موکل، حق‌الوکاله وکیل را پرداخت نکند، وکیل می‌تواند از طریق مراجع قضایی این مسئله را پیگیری کرده و مطالبه اجرت کند.
آیا وکالت فروش ملک دلیلی بر مالکیت وکیل است؟
برای اینکه وکیل مالک ملک باشد و ادعای مالکیت کند، باید در قرارداد این موضوع ذکر شده باشد یا اینکه با ثبت قولنامه، مبایعه‌نامه یا سند قطعی مالکیت رسمی ملک در اختیار وکیل قرار گرفته باشد. برای مثال، اگر در فروش یک ملک، شرکا به یک نفر از اعضا وکالت فروش ملک داده باشند، وکیل (که یکی از شرکا است) نمی‌تواند در خصوص مالکیت ملک هیچ ادعایی داشته باشد، مگر اینکه سایر شرکا ندانسته اقدام به تنظیم وکالتی کرده باشند که طبق آن مالکیت ملک به وکیل واگذار شده باشد.
بنابراین، پیشنهاد کارشناسان ما این است که حین تنظیم وکالت دقت کافی و لازم را به خرج دهید، زیرا حتی یک خطای جزئی می‌تواند پیامدهای جبران‌ناپذیر داشته باشد.
منظور از دعوی الزام به تنظیم سند قطعی چیست؟
یکی از مشکلات شایع در خرید ملک از طریق وکالت فروش ملک این است که امکان دارد فروشنده به هر دلیلی از جمله افزایش ارزش ملک، حاضر به انتقال ملک به نام خریدار نشود. در این صورت خریدار می‌تواند با در اختیار داشتن مبایعه‌نامه و گواهی عدم حضور موکل در دفترخانه رسمی، به دادگاه مراجعه کند و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. چنانچه موکل از تحویل ملک به خریدار خودداری کند، خریدار می‌تواند در دادگاه اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل ملک کند.
نحوه اقدام برای اعطای وکالت فروش ملک
به‌منظور تنظیم وکالت‌نامه فروش ملک، طرفین معامله باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند. ارائه اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه طرفین الزامی است. علاوه بر این مدارک، باید سند و مدارکی که نشان‌دهنده مالکیت ملک توسط موکل است نیز ارائه شوند.
کلام پایانی
در این مقاله سعی کردیم به‌تمامی سؤالات احتمالی شما عزیزان درباره وکالت فروش ملک پاسخ جامع و کامل بدهیم. حال با مطالعه این مقاله، شما اطلاعاتی دقیق، به‌روز و همه‌جانبه راجع به خریدوفروش ملک از طریق وکالت‌نامه در اختیار دارید. همچنین چکیده‌ای از مباحث ذکر شده را ارائه می‌کنیم:
وکالت فروش ملک یکی از راه‌های فروش ملک است که به دلایل مختلفی توسط طرفین قرارداد ترجیح داده می‌شود. این وکالت می‌تواند از نوع بلاعزل، مقید یا مطلق باشد. ویژگی‌ها و توضیحات هرکدام از این وکالت‌ها در مقاله به طور کامل بررسی شده است.
درصورتی‌که مبایعه‌نامه، قولنامه یا سند رسمی وجود نداشته باشد یا در وکالت‌نامه بندی درباره شرایط وکالت پس از فوت تصریح نشده باشد، پس از فوت فروشنده هیچ‌گونه حق مالکیتی در اختیار وکیل نیست. همچنین در این مقاله تفاوت‌های مبایعه‌نامه و قولنامه، تفاوت‌های سند رسمی و وکالت‌نامه ذکر شده است و مطالعه این موارد برای تکمیل اطلاعات شما عزیزان ضروری است.
همان‌طور که گفتیم گاهی اوقات به علل مختلفی از جمله در دسترس نبودن سند، عدم حضور یکی از طرفین یا هر دو برای انتقال سند، رهن بودن سند، عدم امکان انتقال سند به علت بدهی‌ها و جرایم شهرداری، کاهش هزینه‌ها و … طرفین، تنظیم وکالت فروش ملک را ترجیح می‌دهند.
اعطای وکالت شرایطی ضروری دارد که باید قبل از عقد وکالت‌نامه به آنها توجه کرد. تمامی این شرایط به همراه مدارک لازم در این مطلب مشروح شده‌اند. همچنین با رعایت 9 نکته ضروری ذکر شده، طرفین معامله می‌توانند از وقوع مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.
همان‌طور که گفتیم، صرفاً تنظیم وکالت‌نامه به معنی مالکیت وکیل نیست، مگر اینکه در وکالت‌نامه ذکر شده باشد حق مالکیت ملک به وکیل واگذار شده است. یکی از مشکلات رایج خریداران عدم دریافت حق مالکیت است. ممکن است موکل به هر دلیلی از واگذاری مالکیت ملک به خریدار خودداری کند. در این مقاله به این موضوع اشاره کردیم و راه‌حل آن را مورد بررسی قرار دادیم.
