وکیل تخلیه ملک (وکیل تخلیه) به کسی گفته می‌شود که با آگاهی کامل از قانون خاص و قانون عام و با استفاده از بهترین راه و روش بتواند موکل خود را در اسرع وقت به حق زایل شده‌اش برساند. به‌طورکلی تخلیه ملک یکی از اساسی‌ترین و مهم‌ترین دعاوی بوده که همواره در حال افزایش است.
برای رفع این مشکلات بهترین کار مراجعه به دفتر وکیل برای تخلیه ملک است تا با کمک وی بتوانید در کوتاه‌ترین زمان حکم تخلیه مستاجر را دریافت کنید. حال سوال این است که وکیل تخلیه فوری به چه معناست؟ به همین علت سعی داریم در ادامه به معرفی وکیل برای تخلیه ملک و نکات مهم آن بپردازیم. پس ادامه مطلب را از دست ندهید.
درصورت نیاز به گرفتن وکیل تخلیه در تهران و کرج با گروه کیا وکیل در ارتباط باشید.
عناوین صفحه
آشنایی با وظایف وکیل تخلیه ملک
مسلما با افزایش جمعیت و افزایش تعداد ساختمان‌های مسکونی، تجاری و اداری، مسئله‌ای به نام اجاره به وجود می‌آید. فردی که می‌تواند به عموم مردم در رفع این مشکلات کند، وکیل تخلیه فوری است.
در بحث وکیل برای تخلیه ملک، درواقع وکیل تخلیه فوری به کسی گفته می‌شود که در زمینه رفع مشکل پرونده‌های مربوط به اجاره، دانش کافی دارد. همچنین توانایی لازم را برای جمع‌آوری مدارک و اثبات آنها را برای احقاق حقوق موکل خود و ارائه آنها به دادگاه را دارد. در ماده 1 قانون روابط مالک و مستاجر، قرارداد اجاره به‌صورت زیر تعریف می‌شود:
«تصرف متصرف به‌عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره باشد، اعم از اینکه نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیررسمی تنظیم‌شده یا تصرف سند رسمی یا غیررسمی تنظیم‌شده یا تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر با نماینده قانونی او باشد»
اولین اقدام وکیل تخلیه ملک این است که با استفاده از دانش و تجربه خود، دادخواستی را تنظیم کند و در آن اجاره معوقه را مطالبه نماید. سپس باید با استفاده از دانش و تجربه عملی برای قانع کردن قاضی تمام تلاش خود را انجام دهد.
دادخواست حقوقی تخصصی اولین کاری است که وکیل تخلیه فوری برای آغاز روند دادرسی، احقاق حقوق ملک و تخلیه ملک به محاکم قضایی ارائه می‌دهد. به‌طورکلی برای موفقیت در این پرونده‌ها باید از روش‌هایی مانند ارائه مدارک و تامین دلیل برای احقاق حق موکل اقدام کرد.
بهترین راه برای تخلیه ملک چیست؟
همانطور که می‌دانید قرارداد اجاره تعهدی دوطرفه و بین مستاجر و موجر است، طی این قرارداد مستاجر متعهد می‌شود که مبلغی را به‌عنوان رهن ملک، به موجر پرداخت کند و در زمان مقررشده پول خود را تحویل گرفته و برای تخلیه ملک اقدام کنید. توجه داشته باشید که مستاجر می‌تواند قرارداد خود را تمدید کند. درصورتی‌که شخص از تخلیه ملک خودداری کند و احساس تملک داشته باشد، مالک می‌تواند با طرح دعوا و مراجعه به دادگاه برای تخلیه ملک حکم قانونی بگیرد.
در این مواقع بهترین روش گرفتن وکیل برای تخلیه ملک به‌صورت فوری است. وکیل تخلیه ملک به کلانتری مراجعه می‌کند و درصورتی‌که مستاجر حکم سرباز را نپذیرد، نماینده دادستانی می‌تواند برای به اجرا در آوردن مراحل قانونی در این قضیه مداخله کند.
به‌طورکلی موجر می‌تواند در سه صورت برای حکم تخلیه درخواست دهد و به دادگاه مراجعه کند که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- به پایان رسیدن زمان قرارداد
- عدم پرداخت اجاره به مدت سه ماه
- اقدامات نامشروع مانند اجاره ملک به شخص دیگری بدون اطلاع و اجازه مالک
درواقع موجر یا مالک با ارائه اجاره‌نامه و سند مالکیت می‌تواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و حکم تخلیه را از آنجا دریافت کند.
چرا نیاز به وکیل تخلیه ملک دارید؟
در مواقعی که نیاز به‌حکم تخلیه فوری دارید، بهترین کار مراجعه به دفتر وکیل و درخواست قبول وکالت شما از طرف وی است. با انجام این کار مستاجر نمی‌تواند از پذیرش حکم گرفته‌شده خودداری کند و با ورود وکیل تخلیه ملک به این ماجرا، مراحل قانونی اجرا می‌شود.
حکم تخلیه ملک به چه معناست؟
درواقع تخلیه معنای خالی کردن را دارد و در اصطلاح حقوقی به معنای «دست کشیدن از تصرف ملک است به صورتی که مالک هیچگونه مشکلی در تصرف ملک خود نداشته باشد» به همین علت تخلیه ملک در روابط بین مستاجر و موجر مطرح می‌شود. لازم به ذکر است که اگر اجاره‌نامه‌ای به‌صورت کتبی یا شفاهی وجود داشته باشد و مستاجر قصد خالی کردن ملک را نداشته باشد و از پرداخت اجاره خودداری کند، مالک می‌تواند با مراجعه به دادسرا یا کلانتری دستور تخلیه ملک را بگیرد.
بهتر است برای راحتی بیشتر وکیل برای تخلیه ملک بگیرید که سریع‌تر کارها را انجام دهید. لازم به ذکر است که موجر می‌تواند تقاضای صدور حکم تخلیه و تقاضای صدور دستور تخلیه را داشته باشد که در ادامه به بررسی هریک از این موارد خواهیم پرداخت.
تخلیه ملک تجاری
در مورد تخلیه ملک تجاری دو فرض وجود دارد:
- اگر رابطه استیجاری مشمول قانون 1356 باشد، مالک هنگامی می‌تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد که تخلفی مانند انتقال ملک به شخص دیگری بدون اجازه مالک و یا عدم پرداخت اجاره را مرتکب شده باشد.
- اگر رابطه استیجاری مشمول قانون 1376 بوده و مدت انقضا تمام شده باشد، مالک می‌تواند حق سرقفلی مستاجر را پرداخت کند و برای تخلیه ملک اقدام کند.
تخلیه ملک مسکونی
اگر رابطه استیجاری مشمول قانون 1376 باشد، مالک در مدت یک هفته و با مراجعه به شورای حل اختلاف ملک می‌تواند آنجا را تخلیه کند. درصورتی‌که مشمول این قانون نباشد، باید برای دریافت حکم تخلیه به دادگاه مراجعه کند.
دعوی تخلیه ملک مسکونی و نکات مهم آن
به‌طورکلی برای تخلیه ملک مسکونی می‌توان به دو صورت زیر اقدام کرد:
- تقاضای حکم تخلیه ملک
- تقاضای دستور تخلیه ملک
تقاضای دستور تخلیه ملک
زمانی دستور تخلیه ملک صادر می‌شود که مدت‌زمان اجاره تمام شده باشد و در موارد دیگر نمی‌توان این درخواست را صادر کرد. به‌طورکلی برای درخواست صدور تخلیه ملک، باید شرایط زیر را داشته باشید:
- ملک شما قرارداد مسکونی داشته باشد و در خصوص ملک تجاری این درخواست صادر نخواهد شد.
- قرارداد موضوع دعوا درباره اجاره باشد و در سایر موارد دستور صادر نمی‌شود.
- با سندی عادی ملک اجاره داده شده باشد نه سندی رسمی.
- باید مدت معینی در اجاره‌نامه تعیین‌شده باشد.
- باید نسخه‌های اجاره‌نامه را هم مستاجر و هم موجر امضا کرده باشند. همچنین امضای دوتا شاهد در اجاره‌نامه‌ها ضروری است.
تقاضای حکم تخلیه ملک
حکم تخلیه ملک به حکمی می‌گویند که در دادگاه صادر می‌شود. درواقع حکم تخلیه باید به‌وسیله مرجع قضایی صادر شود و زمان بیشتری نسبت به دستور تخلیه نیاز دارد.
تفاوت اصلی دستور تخلیه با حکم تخلیه در این است که برای صدور حکم تخلیه به تشکیل جلسه رسیدگی و شنیدن دفاعیات هر دو طرف نیاز است. درصورتی‌که برای دستور تخلیه به تشکیل جلسه دادگاه نیازی نیست و با درخواست موجر و استناد به اجاره‌نامه صادر می‌شود.
ملک مشاع و تخلیه آن به چه صورتی انجام می‌شود؟
ملک مشاع در قانون به ملکی گفته می‌شود که دو یا چند نفر به‌صورت مشترک در آن سهیم باشند که در اصطلاح به این وضعیت اشاعه نیز می‌گویند. به‌عبارت‌دیگر اشاعه به معنای این است که هریک از مالکین در جز به‌جز آن سهم داشته باشند. به‌عنوان‌مثال هنگامی دو نفر با هم برای خریداری ملک اقدام می‌کنند و سهم یکی از آنها 2 دانگ و دیگری 4 دانگ باشد، به آن ملک، مشاع گفته می‌شود. بر اساس قانون سهم مالکی که دانگ کمتری دارد در تمام آن واحد پخش‌شده و قابل‌تفکیک شدن نیست.
برای تخلیه ملک مشاع، مالک باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف حکم را اخذ کند. لازم به ذکر است که تحویل ملک مشاع تابع ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد. بهترین روش مراجعه به وکیل تخلیه فوری است؛ زیرا به کمک وکیل برای تخلیه ملک می‌توانید زودتر کارهای خود را انجام دهید.
نکات مهم درخواست تخلیه ملک
در هنگام درخواست تخلیه توسط وکیل برای تخلیه ملک باید به نکات زیر توجه داشته باشید:
- شکواییه تخلیه ملک به دادگاه عرضه نمی‌شود و مربوط به شورای حل اختلاف است.
- قرارداد باید به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و یا مشاور املاک ثبت شده باشد، در غیر این صورت وجاهت قانونی ندارد.
- توجه داشته باشید که شورای حل اختلاف صلاحیت ورود به امور اجرایی را ندارد و فقط مجاز به صدور حکم تخلیه و رسیدگی به آن است.
- شورای حل اختلاف باید در ابتدا مبلغ اجاره را پس از حل‌وفصل دعوای مطرح‌شده به‌حساب دادگستری واریز کند تا دادگاه مراحل عودت به طرفین را طی کند.
- مستاجر با استفاده از موارد قانونی که ذکرشده است، می‌تواند طی دو مرحله 20 روز یعنی مجموعا 40 روز برای تخلیه کردن ملک مهلت بگیرد.
- مالک می‌تواند در صورت بروز هرگونه خسارتی که به‌وسیله مستاجر واردشده و یا عدم پرداخت اجاره مقررشده، دادخواستی برای دریافت ضرر و زیان ارائه دهد.
- درخواست تخلیه ملک نیازی به حضور طرفین ندارد و مرجع ذی‌صلاح می‌تواند حکم موردنظر را صادر نماید.
- درخواست تخلیه شامل دعاوی مالی نمی‌شود.
سخن پایانی
در این مطلب سعی کردیم به بررسی نکات مهم درباره وکیل برای تخلیه ملک بپردازیم. همانگونه که ذکر شد به قراردادی که بین مستاجر و مالک یا موجر بسته می‌شود، اجاره‌نامه می‌گویند که معمولا مستاجر باید پولی را به‌عنوان رهن به موجر پرداخت کند. این قرارداد نیاز به امضای هردو طرف و امضای دو شاهد دیگر دارد که باید مدت‌زمان آن مشخص شده باشد.
در برخی از مواقع مانند اجاره ملک به غیر بدون اجازه مالک، عدم پرداخت اجاره به مدت چند ماه و اتمام قرارداد و عدم خالی کردن آن موجر می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند. بهترین و مناسب‌ترین روش مراجعه به وکیل فوری برای سریع‌تر انجام شدن کارها و راحتی بیشتر مالک است. در این صورت باید برای دریافت حکم تخلیه ملک به دادسرا مراجعه کنید و مدارک مالکیت و اجاره‌نامه را ارائه دهید.