ادعای مالکیت توسط مستاجر از مسائلی است که خواه یا ناخواه برای صاحبان ملک اتفاق می‌افتد. در اغلب موارد، مالکین برای اینکه آسیب کمتری به ملک آنها وارد شود از قراردادهای طولانی با مستاجر استقبال می‌کنند. اما ترس از ادعای مالکیت توسط مستاجر سبب می‌شود برخی مالکان از انجام این روش خودداری کنند.

دغدغه ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر سبب افزایش استقبال از قراردادهای کوتاه‌مدت سه تا پنج ساله شده است. اگر شما قصد اجاره دادن ملک خود را دارید و درباره صحت یا احتمال ادعای مالکیت تردید، دارید بهتر است تا انتها با ما باشید. قصد داریم در این مطلب به بررسی همه‌جانبه ادعای مالکیت از سوی مستاجران، قوانین و تبصره‌های آن بپردازیم.

برای مشاوره وکیل ملکی کلیک کنید 

منظور از مالکیت و ادعای مالکیت توسط مستاجر چیست؟

مالکیت مفهومی اعتباری و به معنی رابطه بین مالک با مال یا سود حاصل از اموال منقول و غیرمنقول است. مالکیت افراد می‌تواند جنبه‌های مختلفی از جمله ارث، حیازات، قراردادها و اخذ به شفعه را شامل شود. مالک حق دارد با رعایت حق و حقوق دیگران هر نوع دخل و تصرفی در اصل مال یا منفعت حاصل از آن داشته باشد.  اجاره یکی از قراردادهایی است که برای فرد حق مالکیت بر منافع را به وجود می‌آورد. بر اساس قرارداد اجاره، مستاجر تا پایان دوره می‌تواند از منافع این مال بهره‌مند شود. با این حال از نظر قانون ارائه اسناد، شاهد، اقرار و اماره برای اثبات مالکیت ضروری است.

این مزیت سبب شده در برخی موارد، مستاجرانی که سکونت طولانی مدت در ملکی داشته‌اند ادعای مالکیت بکنند. باید بدانید که قوانین و مقررات اجاره ملک‌های مسکونی و تجاری با یکدیگر متفاوت است. به همین دلیل، شرایط و فواید مختلفی بر ادعای مالکیت بر ملک‌های مختلف وجود دارد. وکیل ملکی گروه کیا وکیل می‌تواند تخصصی‌ترین مشاوره رایگان را به شما داده و در پرونده های ملکی همراه شما تا حصول نتیجه باشد.

قوانین حق مالکیت مستاجر

با توجه به اینکه قانون اساسی ایران پس از انقلاب تغییر کرد، پس تغییرات جدی در برخی بندها، قوانین و مصوبه‌های آن ایجاد شد. با این حال، قانون مالکیت مستاجران را می‌توان به دو گروه اصلی تقسیم کرد.

قانون مالکیت سال 56

بر اساس این قانون اگر مالک از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند و با ادعای مالکیت و درخواست مبلغ مواجه شود، مالک موظف به پرداخت مبلغ کارشناسی شده خواهد بود. در غیر این صورت، درصدی از املاک اجاره‌ای مالک به مستاجر واگذار می‌شود. البته این درصد باید توسط کارشناسان تعیین شود. در این قانون هیچ زمان خاصی برای ادعای مالکیت تعیین نشده بود. در نتیجه، مستاجر می‌توانست پس از گذشت یک ماه، یک سال یا هر زمان دیگر ادعای خود را مطرح کند. این قانون با نام فروش سرقفلی حاصل از کسب و کار شناخته می‌شد.

بر اساس قانون مصوب سال 56 مستاجر می‌توانست بدون پرداخت هیچ هزینه ای برای سرقفلی ادعای مالکیت را مطرح کند. پس از طرح ادعای مالکیت توسط مستاجر، مالک موظف به پرداخت مبلغی مشخص به مستاجر بود. علیرغم اینکه در سال 76 تغییرات جدی در قانون مالکیت ایجاد شده اما افرادی که زمان عقد قرارداد اجاره آنها به سال‌های 56 تا 76 باز می‌گردد مشمول قانون قدیمی می‌شوند.

قانون مالکیت سال 76

بر اساس این قانون، مستاجر هنگام تخلیه ملک می‌تواند از مالک مبلغی با نرخ روز و تعیین شده توسط کارشناسان بابت فروش سرقفلی درخواست کند. این قانون معامله سرقفلی نامیده می‌شود. بر اساس آن به مالک اجازه داده می‌شود سرقفلی ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهانه و شرایط خاص به فرد دیگری واگذار کند. در این حالت، فرد مالک سرقفلی بدون نیاز به مالکیت اعیان از حق استفاده از مغازه و سود کسب بهره‌مند شود. در این حالت شرایط برای ادعای مالکیت توسط مستاجر و دریافت منفعت مالی از فروش سرقفلی فراهم خواهد بود.

آیا مستاجر املاک مسکونی می‌تواند ادعای مالکیت داشته باشد؟

در برخی موارد مانند مهاجرت به شهر یا کشور دیگر برای اطمینان از سلامت ملک مسکونی یا تجاری ناچار می‌شوید از گزینه اجاره طولانی مدت استفاده کنید. سوالی که در چنین مواردی ذهن فرد را درگیر می‌کند این است که آیا اجاره طولانی شرایط برای مالکیت مستاجر یا ادعای مالکیت را فراهم می کند؟ مهم‌تر از همه آیا امکان طرح این دعوی در دادگاه وجود دارد؟

همانطور که در قسمت قبل گفتیم مالک فردی است که از اصل اموال منقول و غیرمنقول منفعت کسب کرده و توانایی دخل و تصرف در اموال را داشته باشد. اجاره یکی از قراردادهای تملیکی است که به مستاجر اجازه می‌دهد در مدت زمان تعیین شده از منافع ملک بهره‌مند شود. در برخی موارد مستاجرین تنها با استدلال به سابقه طولانی مدت اجاره املاک مسکونی یا تجاری ادعای مالکیت توسط مستاجر را مطرح کرده و از تخلیه یا واگذاری ملک خودداری می‌کنند. با توجه به موارد فوق و موارد ذکر شده در اجاره‌نامه، هیچ فردی بدون مدارک و اسناد تاییدکننده مالکیت هر نوع ملک نمی‌تواند ادعای خود را در محاکم قضایی مطرح کند.

ادعای مالکیت مستاجر برای ملک تجاری

برای بررسی دقیق صحت یا عدم امکان ادعای مالکیت علاوه بر بررسی املاک مسکونی باید به بررسی ادعا در مورد ادعای مالکیت املاک تجاری بپردازیم.

حق کسب و تجارت برای ادعای مالکیت توسط مستاجر

بر اساس قانون مصوب سال 1365، هر مستاجر به واسطه فعالیت انحصاری در هر ملک پس از اجاره به‌صورت خودکار از حق کسب و تجارت بهره‌مند می‌شود. یکی از حقوق اصلی مستاجر این بود که مالک تنها در صورت تخلف می‌توانست ملک را پس بگیرد. اگر در طی مدت اجاره مالک به هر دلیلی درخواست تخلیه ملک را داشت موظف به پرداخت مبلغی کارشناسی شده به مستاجر بود. این قانون سبب بی‌ارزش شدن املاک تجاری می‌شد. در نتیجه، تقاضا برای خرید املاک تجاری کاهش یافته بود.

حق سرقفلی

با تصویب قانونی جدید در سال 1376 تغییرات اساسی ور مفهوم قانون حق کسب و تجارت به وجود آمد. در این قانون تنها به واسطه مدت طولانی اجاره و فعالیت تجاری حقی به مستاجر واگذار نمی‌شود. اما در صورتی که در هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر درباره مبلغ سرقفلی توافق کنند، در صورت درخواست مالک برای تخلیه ملک او موظف به پرداخت مبلغی کارشناسی شده به مستاجر خواهد بود. محاسبه حق سرقفلی بر اساس قیمت روز است.

با توجه به موارد فوق ادعای مالکیت توسط مستاجر در املاک تجاری تنها از طریق داشتن سرقفلی امکان‌پذیر نیست. مستاجر برای طرح ادعای خود در دادگاه باید قادر به ارائه مدارک و اسناد بوده و از شهادت شهود معتمد برخوردار باشد. البته با توجه به قانون سال 1356، در قراردادهای منعقد شده بین سال 1356 تا 1376 اگر فسخ قرارداد بدون تخلف از سوی مستاجر باشد، مالک موظف به پرداخت جریمه تعیین شده از سوی محاکم قضایی خواهد بود.

شرایط ادعای مالکیت توسط مستاجر

حالا که با قانون ادعای مالکیت آشنا شدید و می‌دانید شرایط پذیرش این ادعا از سوی محاکم قضایی چیست، آگاهی از شرایط اصلی این ادعا اهمیت بالایی دارد. برای این مستاجر قادر به طرح ادعای مالکیت باشد وجود شرایط زیر الزامی است.

در قانون مدعی اسباب اصلی مالکیت تعیین شده است. مدعی باید قادر به ارائه مدارکی از جمله مبایعه‌نامه، قرارداد شفاهی، سند رسمی، شهادت شهود معتبر و سایر موارد باشد.

باید بدانید عدم ارائه مدارک فوق و تنها با استناد به سابقه طولانی سکونت در املاک مسکونی یا تجاری نمی‌توان در این نوع پرونده ها موفق بود. در اغلب موارد تخلیه ملک الزامی است.

آثار و پیامدهای ادعای مالکیت

همان‌طور که گفتیم تنها در قانون مصوب سال 56 است که ادعای مالکیت توسط مستاجر می‌تواند مانع از تخلیه ملک شود. اما این حالت تنها زمانی امکان‌پذیر است که مستاجر هیچ نوع تخلفی مرتکب نشده باشد. طرح هر ادعا آثار و پیامدهایی به دنبال دارد. اما آثار ادعای مالکیت زمانی قابل‌مشاهده است که مستاجر علاوه بر طرح ادعا، اقداماتی جهت تایید آن انجام دهد. مثلا، فرد علاوه بر طرح ادعا اقداماتی مانند ممانعت از تخلیه ملک، انتقال ملک یا تغییر کاربری را انجام داده باشد. نکته‌ای که اشاره به آن الزامی است در قراردادهای منعقد شده در سال 56 تا 76 اگر مستاجر هیچ تخلفی انجام نداده باشد، تخلیه ملک زودتر از موعد الزامی نیست.

گرفتن حکم تخلیه ملک پس از ادعای مالکیت توسط مستاجر

مواردی که مالک می‌تواند پس از طرح این ادعا، ملک را تخلیه کند دقیقا در قانون مدنی مشخص شده است. در مواردی مانند اتمام موعد اجاره، تعمیرات اجباری ملک و فرسودگی بافت مالک می‌تواند تخلیه ملک را انجام دهد. اما تنها ادعای مالکیت در صوتی که مستاجر اجاره را می‌پردازد و هیچ رفتاری خلاف مفاد اجاره نامه انجام نمی‌دهد، مالک نمی‌تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.

سخن پایانی

یکی از مشکلاتی که برخی مالکان با آن مواجه هستند ادعای مالکیت توسط مستاجر است. در برخی موارد ترس از این ادعا مانع از اجاره املاک تجاری و مسکونی می‌شود. قانون برای رفع دغدغه مالکان تمهیدات لازم را اندیشیده است. در قانون مدنی شرایط، الزامات و تبصره های لازم بر این ادعا بیان شده است. قانون‌های مالکیت به دو گروه قانون‌های سال 56 و 76 تقسیم می شود. با توجه به اینکه تفاوت‌های اساسی بین مفاد این دو قانون وجود دارد، سعی کردیم به بررسی همه‌جانبه آنها بپردازیم.