وکیل ملکی

وکیل ملکی یک متخصص حقوقی است که در قانون املاک و مستغلات تخصص دارد. آنها می توانند به مشتریان در طیف وسیعی از مسائل مربوط به املاک و مستغلات کمک کنند، از جمله خرید و فروش املاک، اجاره املاک، توسعه املاک و مستغلات و حل و فصل اختلافات ملکی. وکلای ملکی باید دارای مدرک کارشناسی ارشد در حقوق (J.D.) باشند و در آزمون وکالت قبول شده باشند. آنها همچنین باید در یک حوزه خاص از قانون املاک و مستغلات تخصص داشته باشند.

آیا به دنبال وکیل ملکی ماهر در غرب تهران هستید؟ با گروه وکلای کیا وکیل همراه شوید و از خدمات حقوقی با کیفیت و حرفه‌ای ما بهره‌مند شوید. با ما تماس بگیرید و مشکلات حقوقی ملکی‌تان را به ما بسپارید.

نقش وکیل ملکی در معاملات خرید و فروش ملک

یکی از مهم‌ترین نقش‌های وکیل ملکی، مشاوره در معاملات خرید و فروش ملک است. وی با بررسی دقیق معاملات، تدوین قراردادهای حقوقی، و انجام فرآیندهای قانونی مرتبط با ملک، به مشتریان کمک می‌کند تا معاملات ملکی خود را به شکل قانونی و مطمئن انجام دهند.

وقتی اختلافاتی در مورد ملک‌ها و املاک به وجود می‌آید، وکیل ملکی می‌تواند به حل این اختلافات کمک کند. او با مطالعه موارد حقوقی، تحلیل شرایط، و ارائه مشورت‌های حقوقی، سعی می‌کند تا اختلافات ملکی به شکل قانونی و بدون تعطیلی‌های زیاد حل شوند.

مزایای وکیل ملکی

استفاده از خدمات یک وکیل ملکی در امور حقوقی ملک دارای مزایای بسیاری است. این مزایا شامل:

1. تخصص حقوقی: وکیل ملکی دارای تخصص حقوقی در زمینه ملک و املاک است و برای مشتریان بهترین مشاوره را فراهم می‌کند.
2. حل اختلافات: وکیل ملکی می‌تواند به حل اختلافات ملکی کمک کرده و از دسترسی به دادگاه‌ها جلوگیری کند.
3. تسریع فرآیند: با داشتن تجربه در امور حقوقی ملکی، وکیل ملکی می‌تواند فرآیند معاملات را تسریع دهد.
4. حفظ حقوق مشتریان: وکیل ملکی به مشتریان کمک می‌کند تا حقوق و منافع خود را به بهترین شکل حفظ کنند.

وکالت در واقع نوعی قرارداد است که در آن طبق توافقات، موکل اجازه انجام امور خود را به وکیل واگذار می‌کند. ازآنجاکه وکالت از جمله عقود جایز است و با عقود لازم تفاوت دارد، طرفین می‌توانند با خواست خود و بنا بر شرایطی، این توافق را فسخ کنند. پس از اعطای وکالت، وکیل موظف است در چهارچوب قرارداد عقد شده، عمل کند.

وکالت فروش ملک، نوعی قرارداد بین صاحب اصلی ملک و شخصی دیگر است؛ بنابر این قرارداد، موکل اجازه دارد تا مالکیت ملک معامله شده را به نام خود انتقال دهد. نقل‌وانتقال ملکیت ملک با سند وکالتی و وکالت‌نامه، بسیار دردسرساز است. در این مقاله قصد داریم به بررسی این نوع وکالت و همچنین تمام جوانب آن بپردازیم. برای دریافت پاسخ تمامی سؤالات احتمالی خود، با ما همراه باشید.

وکیل ملکی به مستأجران و مالکان ملک در امور اجاره ملک کمک می‌کند. او می‌تواند قوانین و مقررات مرتبط با اجاره ملک را توضیح داده و در تدوین قراردادهای اجاره حضوری داشته باشد تا حقوق و واجبات طرفین محافظت شوند.

بیشتر بخوانید – (وکیل جرایم رایانه ای)

با پیشرفت تکنولوژی و گسترش استفاده از فناوری‌های رایانه‌ای، جرایم مرتبط با این حوزه نیز افزایش یافته است. جرایم رایانه‌ای، عبارتند از اعمالی که به صورت غیرقانونی و با استفاده از ابزارهای رایانه‌ای انجام می‌شوند و موجب آسیب به افراد، سازمان‌ها یا سیستم‌های رایانه‌ای می‌شوند.

وکیل جرایم رایانه‌ای، یک متخصص حقوقی است که در زمینه قوانین و مقررات مربوط به جرایم رایانه‌ای آموزش دیده است. او می‌تواند به افراد و سازمان‌هایی که به عنوان متهم یا شاکی در پرونده‌های جرایم رایانه‌ای حضور دارند، کمک کند تا بتوانند از حقوق خود دفاع کنند.

انواع وکالت فروش ملک – وکیل ملکی

وکالت انواع مختلفی دارد که در هرکدام وکیل طبق مفاد قرارداد، اختیارات خاصی دارد و نباید خارج از چهارچوب قرارداد عمل کند. درصورتی‌که وکیل پا را از محدوده اختیارات خود فراتر بگذارد یا در انجام امور واگذار شده کوتاهی کند، سلب مسئولیت خواهد شد. ازآنجاکه هر نوع وکالت اختیارات و محدودیت‌هایی خاص را برای وکیل اعمال می‌کند، آگاهی از این وکالت‌ها برای آشنایی با وکالت فروش ملک واجب است.

وکالت مطلق

بنا بر ماده 661 قانون مدنی ایران، در صورت اعطای وکالت مطلق وکیل از جانب موکل اختیار تام دارد و می‌تواند در خصوص اداره اموال هر اقدامی را بدون محدودیت حقوقی انجام دهد.

وکالت مقید

درصورتی‌که وکالت از نوع مقید باشد، وکیل فقط اجازه دارد در حدود موضوعات تعیین شده با رعایت محدودیت‌های ذکرشده اقدام کند. درصورتی‌که وکالت فروش ملک از نوع مقید باشد، وکیل در حدود موضوعات مشخص، یعنی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، تنظیم مبایعه‌نامه و فروش ملک، اختیار اقدام دارد.

وکالت بلاعزل

وکالت بلاعزل، نوعی از وکالت فروش ملک است که پس از عقد آن، فروشنده نمی‌تواند شخصاً وکالت را فسخ کند؛ بنابراین این تصور که وکالت بلاعزل یعنی خریدار در هرزمانی می‌تواند سند مالکیت را به نام خود ثبت کند، کاملاً اشتباه است. همچنین توجه کنید با عقد وکالت بلاعزل، وکیل (خریدار) مالک اصلی ملک نیست.

حال این سؤال مطرح می‌شود، وکالت بلاعزل در چه صورت فسخ می‌شود؟ در پاسخ باید بگوییم طبق ماده 678 قانون مدنی درصورتی‌که یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد، وکالت بلاعزل امکان فسخ دارد:

• فوت یکی از طرفین
• ابتلای یکی از طرفین به جنون
• درصورتی‌که در وکالت‌نامه شرایط عزل وکیل توسط موکل ذکر شده باشد.
• به علل مختلف وکیل از موکل درخواست استعفا کند.

در صورت فوت فروشنده مالکیت ملک برعهده چه کسی است؟

 مطابق قانون در هر نوع وکالت فروش ملک اعم از مقید، تام و بلاعزل، درصورتی‌که یکی از طرفین یعنی وکیل یا موکل فوت کند یا مجنون شود، وکالت عقد شده فسخ خواهد شد. این مسئله خطری جدی برای موکل محسوب می‌شود، چون درصورتی‌که سند وکالتی به سند قطعی تبدیل نشده باشد یا قولنامه و مبایعه‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد و قرارداد فسخ شود، خریدار مالکیت ملک را در اختیار نخواهد داشت.

در صورت فوت فروشنده، ملک خریداری شده به وراث او می‌رسد. برای پیشگیری از بروز این مشکل، بهتر است مبایعه‌نامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم شود تا حتی در صورت فوت فروشنده، خریدار صاحب ملک معامله شده باشد. درصورتی‌که مبایعه‌نامه تنظیم شده باشد، پس از فوت فروشنده دادگاهی تشکیل می‌شود که طی آن رای دادگاه به نفع خریدار صادر خواهد شد و صاحب قانونی ملک خواهد بود.

تفاوت سند رسمی و وکالت‌نامه

در قسمت قبل ذکر کردیم درصورتی‌که پس از اعطای وکالت فروش ملک، سند وکالتی به سند رسمی تبدیل نشده باشد و فروشنده فوت کند یا دچار جنون شود، وکالت فسخ خواهد شد و خریدار دیگر صاحب آن ملک نخواهد بود. اما ممکن است برایتان سؤال باشد که سند رسمی چه تفاوتی با وکالت‌نامه دارد؟ برای پاسخ به این پرسش چند مورد از تفاوت‌ها را بررسی می‌کنیم.

1. طی اعطای وکالت‌نامه، فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد تا در زمانی که خریدار تعیین می‌کند، به دفترخانه مراجعه کنند و سند رسمی را ثبت کنند. یعنی با اعطای وکالت فروش ملک، فروشنده حق مالکیت ملک موردنظر را ندارد و صرفاً وکالت کسب کرده تا سند مالکیت را به نام خود دریافت کند. درحالی‌که طبق سند قطعی خریدار، مالک اصلی ملک محسوب می‌شود.

بنابراین، طی اعطای وکالت فروش ملک، خریدار صرفاً بعد از دریافت سند قطعی، مالک ملک محسوب می‌شود و می‌تواند در دادگاه اقامه دعوی کند. تا زمانی که سند قطعی وجود نداشته باشد و صرفاً وکالت‌نامه تنظیم شده باشد، حتی اگر خریدار تمام مبلغ ملک را پرداخت کرده باشد، مالک ملک محسوب نخواهد شد. البته درصورتی‌که طرفین به همراه وکالت‌نامه، قولنامه نیز تنظیم کرده باشند، خریدار به لحاظ قانونی مالک محسوب می‌شود.

2. مدارک موردنیاز برای ثبت سند قطعی شامل اصل و کپی سند مالکیت یا بنچاق، گواهی عدم خلافی و گواهی پایان کار از شهرداری، صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان) و… است. درحالی‌که این مدارک برای اعطای وکالت فروش لازم نیستند.
3. همان‌طور که گفته شد، وکالت از عقود جایز است و در اثر فوت یا دچار شدن یکی از طرفین به جنون، این وکالت فسخ خواهد شد و خریدار هیچ حق مالکیتی ندارد. اما در مورد فروش ملک با سند قطعی چنین مشکلی وجود ندارد و مالکیت ملک مختص خریدار است.

بیشتر بخوانید – (وکیل خانواده)

وکیل خانواده، همانند یک راهنما است که افراد خانواده را در مسیر درست هدایت می کند. او با دانش و تجربه خود، کمک می کند تا افراد خانواده بتوانند به بهترین شکل ممکن، از حقوق خود دفاع کنند و مشکلات حقوقی خود را حل کنند.

تخصص و تجربه: یک وکیل خانواده خوب، باید در زمینه دعاوی خانواده تخصص و تجربه کافی داشته باشد. این تخصص و تجربه به او کمک می کند تا بتواند بهترین راه حل را برای موکل خود پیدا کند.
مهارت های ارتباطی: یک وکیل خانواده خوب، باید مهارت های ارتباطی خوبی داشته باشد. او باید بتواند به خوبی با موکل خود و طرف مقابل او ارتباط برقرار کند…..

تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه چیست؟

همان‌طور که گفته شد درصورتی‌که وکالت فروش ملک به خریدار واگذار شود، ولی سند قطعی یا مبایعه‌نامه یا قولنامه تنظیم نشده باشد و فروشنده ملک فوت کند، هیچ‌گونه مالکیتی برعهده خریدار نیست و ملک موردنظر به ورثه واگذار می‌شود؛ بنابراین لازم است اطلاعاتی درباره قولنامه و مبایعه‌نامه و تفاوت این دو در اختیارتان قرار دهیم.

برای شروع به این مثال ساده توجه کنید:

آقای “الف” قصد دارد از خانم”خانه‌ای ای را خریداری کند. طرفین قراردادی مبنی بر شرایط تحویل منزل، زمان تحویل، نحوه پرداخت هزینه و … تنظیم می‌کنند. همچنین ممکن است آقای “الف” مبلغی را به‌عنوان بیعانه پرداخت کند. در این شرایط طرفین یک مبایعه‌نامه تنظیم کرده‌اند.

اما اگر آقای “الف” برای مثال، قراردادی با این مضمون که سال آینده خانه را از خانم “ب” خریداری خواهد کرد، تنظیم کند و طرفین اقدامات موردنیاز برای زمان مقرر شده را فراهم کنند، در واقع یک قولنامه بین این خانم و آقا بسته شده است.

طبق این مثال متوجه می‌شویم که

• مبایعه‌نامه تعهدی حقیقی است و به‌عنوان قرارداد اصلی محسوب می‌شود. اما قولنامه یک پیش‌قرارداد است.
• به‌محض ثبت مبایعه‌نامه، مالکیت به خریدار منتقل می‌شود؛ اما در قولنامه، طرفین فقط متعهد می‌شوند که به سهم خود اقدامات لازم برای انجام معامله‌ای در آینده را انجام دهند.
• واضح است که نام قولنامه دارای مفهوم تعهد و قول است؛ اما مبایعه‌نامه به معنی قرارداد خریدوفروش بین طرفین است.

اعطای وکالت فروش ملک گاهی بسیار کمک‌کننده است

با اینکه ساده‌ترین و مرسوم‌ترین روش خریدوفروش ملک، تنظیم سند ملک در دفتر ثبت‌اسناد رسمی است، اما به هر حال، گاهی اوقات شرایط برای ثبت سند مهیا نیست. برای مثال، یکی از طرفین یا هر دوی آنها امکان حضور به‌موقع در دفتر ثبت‌اسناد را ندارند؛ بنابراین در این شرایط طرفین اقدام به عقد وکالت‌نامه فروش ملک می‌کنند.که این کار میتوانید به وکیل ملکی بسپارید .

 برخی از مزایا و موارد ثبت وکالت فروش ملک به شرح زیر است:

• وقتی که سند ملک آماده نباشد، برای مثال ساختمان نوسازی تکمیل شده باشد، اما مالک ساختمان پیش از دریافت سند تفکیکی اقدام به فروش واحدها کند، می‌تواند بدون نیاز به سند از طریق تنظیم وکالت‌نامه، ملک را بفروشد؛ بنابراین خریداران برای خرید واحدها باید وکالت فروش ملک را دریافت کنند؛ چون نمی‌توانند سند را به نام خود منتقل کنند.
• درصورتی‌که ملک فاقد سند باشد، معامله را می‌توان از طریق تنظیم وکالت فروش انجام داد.
• ممکن است سند ملک در گرو بانک باشد؛ بنابراین وقتی سند در دسترس نیست، طرفین معامله، وکالت‌نامه فروش ملک تنظیم می‌کنند. در چنین مواردی، مالک اختیار انجام تشریفات انتقال قطعی را از طریق تفویض وکالت در مقام بیع، به خریدار واگذار می‌کند و خریدار می‌تواند پس از اتمام اقساط، بدون حضور موکل سند ملک را به نام خود منتقل کند. در صورت اعطا نشدن این اختیار به خریدار و آزاد نشدن ملک در زمان مقرر، خریدار ناچار به طرح دعاوی الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی است. توجه داشته باشید برای انجام چنین معاملاتی، رضایت و اطلاع بانک ضروری است.
• کوتاه ‌کردن پروسه انتقال سند با اعطای وکالت به خریدار، از مزایای دیگر ثبت این نوع قراردادها است.
• درصورتی‌که به علت عدم پرداخت جریمه‌های شهرداری، انتقال رسمی ملک ممکن نباشد، وکالت در مقام بیع به خریدار این اختیار را می‌دهد که با پرداخت جریمه یا اعتراض به جریمه در کمسیون ماده 77 شهرداری، اقدامات لازم نسبت به انتقال رسمی ملک را به عمل آورد.
• امکان کاهش هزینه‌های مالیاتی از طریق این نوع معاملات نیز موجب شده است، فروشندگان زیادی معاملات خود را از طریق تنظیم وکالت‌نامه فروش ملک انجام دهند.
• از دیگر انگیزه‌های افراد برای ثبت این قراردادها، کاهش دردسرها و کاغذبازی‌های اداری است.

 با وجود این مزایا، توصیه می‌کنیم از این روش برای انجام معاملات خود استفاده نکنید و اگر مجبور به این اقدام شدید، بسیار محتاطانه عمل کنید.

بیشتر بخوانید (وکیل طلاق توافقی)

طلاق توافقی، یک نوع طلاق است که در آن زوجین به صورت مشترک تصمیم به جدایی می گیرند و در مورد مسائل مالی و فرزندان به توافق می رسند. در این نوع طلاق، نیازی به رسیدگی قضایی نیست و زوجین می توانند با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت توافق نامه خود، طلاق خود را ثبت کنند.

وکیل طلاق توافقی، یک متخصص حقوقی است که در زمینه دعاوی خانواده آموزش دیده است. او می تواند به زوجین در فرآیند طلاق توافقی کمک کند تا بتوانند به بهترین شکل ممکن از حقوق خود دفاع کنند و طلاق خود را به صورت قانونی و بدون مشکل انجام دهند…

به طور خلاصه

وکیل ملکی نقش بسیار مهمی در حل مسائل حقوقی ملکی ایفا می‌کند و به مشتریان اطمینان از امور حقوقی ملکی شان می‌دهد. بنابراین، در هنگام معاملات ملکی یا در مواجهه با اختلافات ملکی، اعتماد به یک وکیل ملکی متخصص امری حیاتی است.

سوالات متداول 

آیا وکیل ملکی می‌تواند در مسائل ارثی و وصیت‌نامه هم کمک کند؟

بله، وکیل ملکی می‌تواند در مسائل ارثی و وصیت‌نامه نیز کمک کند. او می‌تواند به مشتریان در تدوین و اجرای وصیت‌نامه‌ها، تعیین حقوق و واجبات وارثان، و حل اختلافات مرتبط با ارثیه‌ها کمک کند. وکیل ملکی با داشتن دانش حقوقی گسترده، مشتریان را در مسائل ارثی به شکل قانونی و کارآمد راهنمایی می‌کند.